Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf: Alles, was Sie wissen müssen

Wer in Deutschland ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kauft, kommt an ihr nicht vorbei: der Grunderwerbsteuer. Sie ist in den meisten Bundesländern der größte Einzelposten unter den Kaufnebenkosten – und kann schnell einen fünfstelligen Betrag ausmachen. Dieser Ratgeber erklärt, wie die Steuer berechnet wird, wann sie entfällt und wie Sie legal sparen können.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Ländersteuer, die beim Kauf eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Eigentumswohnung anfällt. Sie wird vom zuständigen Finanzamt erhoben und ist seit 2006 Ländersache – das heißt, jedes Bundesland legt seinen eigenen Steuersatz fest. Die Einnahmen fließen in der Regel den Ländern zu, können aber auch an die jeweiligen Kommunen weitergereicht werden.

Wichtig: Die Grunderwerbsteuer ist nicht zu verwechseln mit der Grundsteuer. Letztere ist eine jährlich wiederkehrende Abgabe, die direkt von der Gemeinde eingezogen wird. Die Grunderwerbsteuer fällt dagegen nur einmal an – beim Eigentümerwechsel.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer – und wie wird sie berechnet?

Die Berechnung ist einfach: Kaufpreis × Steuersatz = Grunderwerbsteuer. Als Bemessungsgrundlage dient der notariell beurkundete Kaufpreis im Kaufvertrag. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.

Konkret bedeutet das: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro zahlen Käufer in Bayern (3,5 %) rund 14.000 Euro Grunderwerbsteuer – in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg oder Schleswig-Holstein (je 6,5 %) hingegen 26.000 Euro. Fast doppelt so viel für dieselbe Immobilie.

Aktuelle Steuersätze (Stand 2025) im Überblick:

• 3,5 %: Bayern (einziges Bundesland ohne Erhöhung seit 2006)
• 5,0 %: Thüringen (Senkung von 6,5 % zum 1.1.2024)
• 5,5 %: Sachsen, Hamburg, Bremen (seit 1.7.2025)
• 6,0 %: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Baden-Württemberg
• 6,5 %: NRW, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Saarland, Sachsen-Anhalt

Nach der notariellen Beurkundung informiert der Notar das Finanzamt, das den Steuerbescheid ausstellt. Käufer haben dann in der Regel einen Monat Zeit, die Steuer zu begleichen. Erst nach Zahlung erhalten sie die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung – und erst dann erfolgt die Eintragung ins Grundbuch.

Wann entfällt die Grunderwerbsteuer?

Es gibt gesetzlich geregelte Ausnahmen, in denen keine Grunderwerbsteuer anfällt:

• Der Kaufpreis liegt unter 2.500 Euro (kein Freibetrag – dieser Betrag gilt nur als Freigrenze)
• Kauf oder Übertragung unter Verwandten in gerader Linie: Eltern und Kinder, Großeltern und Enkel, Eheleute sowie eingetragene Lebenspartner
• Schenkung oder Erbschaft (hier fallen stattdessen Schenkungs- bzw. Erbschaftsteuer an)

Achtung: Ein Verkauf unter Geschwistern ist nicht steuerbefreit.

5 Tipps, um Grunderwerbsteuer legal zu reduzieren

1. Beim Neubau: Grundstück und Bau trennen

Wer Grundstück und Hausbau über zwei getrennte Verträge abwickelt – mit unterschiedlichen Vertragspartnern und einem zeitlichen Abstand von mindestens einem halben Jahr – zahlt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis. Bei einem gekoppelten Kauf vom Bauträger hingegen gilt der Gesamtpreis als Bemessungsgrundlage. Das Sparpotenzial kann je nach Bundesland mehrere tausend Euro betragen.

2. Bewegliches Inventar gesondert ausweisen

Einbauküche, Sauna, Gartenhaus oder Kamin zählen als bewegliches Zubehör und sind grundsätzlich nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Werden sie im Kaufvertrag mit einem realistischen Wert gesondert aufgeführt, mindert das die Bemessungsgrundlage. Beispiel: Eine Einbauküche im Wert von 15.000 Euro spart bei einem Steuersatz von 6,5 % rund 975 Euro. Wichtig: Übersteigt der Wert der ausgewiesenen Gegenstände 15 % des Kaufpreises, verlangt das Finanzamt Belege.

3. Eigenleistungen beim Neubau einkalkulieren

Wer beim Hausbau Eigenleistungen übernimmt – etwa Malerarbeiten oder das Verlegen von Böden – und diese vertraglich festhält, reduziert damit die Bemessungsgrundlage und damit auch die Steuerlast.

4. Vermietung: Steuer als Werbungskosten absetzen

Wer die gekaufte Immobilie vermietet, kann die Grunderwerbsteuer als Teil der Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer des Gebäudes abschreiben (AfA). Für Unternehmer und Freiberufler gilt: Bei gewerblicher Nutzung lässt sich die Steuer als Betriebsausgabe geltend machen. Eine steuerliche Beratung ist hier empfehlenswert.

5. Mängel nachträglich geltend machen

Wird der Kaufpreis wegen eines Mangels innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb gemindert oder der Vertrag aufgehoben, kann die bereits gezahlte Grunderwerbsteuer ganz oder teilweise vom Finanzamt zurückgefordert werden (§ 16 GrEStG).

NRW: Hohe Steuer, stabiler Markt

Nordrhein-Westfalen erhebt mit 6,5 % den bundesweit höchsten Steuersatz und bleibt trotzdem das Bundesland mit den höchsten Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer – dank einer großen Bevölkerung, wirtschaftsstarker Regionen und stabiler Immobiliennachfrage. Im Ruhrgebiet, etwa in Recklinghausen, Herten oder Marl, sind qualifizierte Makler besonders gefragt, weil Sie bei der Kaufpreisfindung und der Vorbereitung des Notartermins entscheidend helfen können.

Gut vorbereitet in den Immobilienkauf starten

Die Grunderwerbsteuer ist ein wesentlicher Bestandteil der Kaufnebenkosten, die insgesamt 10 bis 15 % des Kaufpreises ausmachen können. Wer einen erfahrenen Makler an seiner Seite hat, profitiert nicht nur bei der Preisverhandlung, sondern auch bei der strukturierten Vorbereitung des Kaufvertrags – zum Beispiel beim korrekten Ausweisen von Inventar oder der Gestaltung getrennter Verträge.

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