Maklerprovision 2026: Wer zahlt wie viel – und worauf Sie achten sollten

Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, kommt an einem Begriff kaum vorbei: der Maklerprovision. Doch wie hoch ist sie, wer zahlt sie – und was hat sich durch das Gesetz von 2020 verändert? Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Regeln kompakt und verständlich.

Was ist die Maklerprovision?

Die Maklerprovision – auch Maklercourtage genannt – ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrags erhält. Sie wird erst fällig, wenn ein notariell beurkundeter Kaufvertrag abgeschlossen wurde und der Makler nachweislich an dessen Zustandekommen beteiligt war. Gibt es keinen erfolgreichen Abschluss, gibt es auch keine Provision.

Beide Begriffe – Provision und Courtage – sind in Deutschland gleichbedeutend. Während „Maklerprovision" bundesweit geläufig ist, findet sich „Courtage" häufiger in süddeutschen Regionen oder formelleren Kontexten.

Das Gesetz von 2020: Hälftige Aufteilung als Regelfall

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern eine bundeseinheitliche Regelung: Käufer und Verkäufer teilen die Maklerprovision in der Regel zu gleichen Teilen. Die rechtliche Grundlage bilden die §§ 656a bis 656d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

Vor dieser Reform war die Lage uneinheitlich. In Bundesländern wie Berlin, Hamburg oder Bremen mussten Käufer die Provision früher häufig allein tragen – obwohl der Makler vom Verkäufer beauftragt worden war. Das neue Gesetz schafft hier mehr Fairness und Transparenz.

Wichtig: Das Gesetz gilt ausschließlich, wenn der Käufer Verbraucher ist und es sich um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus handelt. Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser und gewerbliche Käufer sind nicht erfasst.

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Eine gesetzliche Obergrenze für die Provisionshöhe gibt es nicht. In der Praxis orientieren sich Makler an den ortsüblichen Sätzen, die je nach Region zwischen etwa 4,76 und 7,14 Prozent des Kaufpreises (inkl. Mehrwertsteuer) liegen. Die Provision ist grundsätzlich frei verhandelbar – und liegt in Großstädten oft höher als in ländlichen Gebieten.

Rechenbeispiel: Wird ein Einfamilienhaus für 350.000 Euro verkauft und beträgt die vereinbarte Gesamtprovision 7,14 Prozent, ergibt das 24.990 Euro. Bei hälftiger Aufteilung zahlen Käufer und Verkäufer jeweils 12.495 Euro an den Makler.

Drei Modelle der Provisionsaufteilung

Das Gesetz lässt drei Gestaltungsvarianten zu:

Doppelprovision (50:50): Der Makler schließt mit beiden Parteien einen Vertrag und berechnet beiden denselben Prozentsatz. Dies ist die häufigste Variante.
Abwälzung: Nur eine Partei – meist der Verkäufer – schließt einen Maklervertrag ab und zahlt zunächst die volle Provision. Maximal 50 Prozent davon können im Anschluss auf den Käufer umgelegt werden. Der Verkäufer muss seinen Anteil zuerst begleichen.
Einseitige Übernahme: Eine Partei trägt die gesamte Provision. Das ist möglich, wenn der Käufer einen eigenen Suchauftrag erteilt hat oder beide Seiten dies freiwillig vereinbaren.

Formvorschriften: Alles muss schriftlich sein

Seit der Gesetzesänderung müssen Maklerverträge über den Kauf einer Wohnung oder eines Eigenheims zwingend in Textform geschlossen werden. Neben klassischen Briefen sind auch E-Mails, SMS oder WhatsApp-Nachrichten zulässig. Mündliche Absprachen und Handschlagvereinbarungen hingegen sind rechtlich unwirksam – der Makler kann in diesem Fall keine Provision einfordern.

Wann ist keine Provision fällig?

Die Maklerprovision entfällt oder ist unzulässig, wenn:

kein wirksamer schriftlicher Maklervertrag vorliegt,
kein Kaufvertrag zustande gekommen ist,
der Makler die Vermittlungsleistung nicht nachweislich erbracht hat,
der Vertrag fristgerecht widerrufen wurde,
eine Doppelvermittlung ohne Offenlegung gegenüber beiden Parteien vorliegt,
der Makler selbst Eigentümer, Verwalter oder Vermieter des Objekts ist.

Ebenfalls wichtig: Reservierungsgebühren, die Makler im Zusammenhang mit einem Maklervertrag in ihren AGB verlangen, sind laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs unzulässig. Wer eine solche Gebühr bereits gezahlt hat, kann sie zurückfordern.

Wann wird die Provision fällig?

Üblicherweise wird die Maklerprovision innerhalb von zwei Wochen nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags fällig. Bei der Abwälzungsvariante muss der Auftraggeber seinen Anteil zuerst bezahlen, bevor der Makler den zweiten Anteil beim Käufer einfordern darf. Der genaue Zahlungstermin sollte immer schriftlich im Maklervertrag festgehalten werden.

Provision bei Vermietung: Das Bestellerprinzip gilt seit 2015

Bei Mietverhältnissen gilt das Bestellerprinzip bereits seit dem 1. Juni 2015: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn auch. In der Praxis ist das fast immer der Vermieter. Die Provisionshöhe ist bei Vermietungen gesetzlich auf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer begrenzt.

Ist die Provision steuerlich absetzbar?

In den meisten privaten Kaufsituationen ist die Maklerprovision nicht steuerlich absetzbar, da sie als private Anschaffungskosten gilt. Ausnahmen bestehen etwa bei einem beruflich bedingten Umzug. Für eine verlässliche Auskunft empfiehlt sich die Rücksprache mit einem Steuerberater.

Fazit: Informiert verhandeln – den richtigen Makler wählen

Die Maklerprovision ist seit 2020 fairer geregelt als zuvor. Käufer und Verkäufer teilen die Kosten in der Regel hälftig – aber die konkrete Höhe ist weiterhin verhandelbar. Wer die rechtlichen Grundlagen kennt, ist deutlich besser positioniert. Gerade im Ruhrgebiet, beispielsweise in Recklinghausen, Herten oder Marl, kann ein erfahrener Makler nicht nur den richtigen Preis erzielen, sondern auch sicherstellen, dass alle Provisionsvereinbarungen rechtssicher gestaltet sind.

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