Maklervertrag: Arten, Provision und worauf Sie 2026 achten sollten

Wer eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte und dabei professionelle Unterstützung in Anspruch nimmt, kommt um den Maklervertrag nicht herum. Er regelt die Zusammenarbeit zwischen Eigentümer und Makler verbindlich – von den konkreten Leistungen über die Provision bis hin zu Laufzeit und Kündigung. Was genau drinsteht, welche Vertragsarten es gibt und welche Fallstricke Sie vermeiden sollten, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Was ist ein Maklervertrag und wann kommt er zustande?

Ein Maklervertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag zwischen dem Auftraggeber – also Eigentümer oder Suchenden – und dem Immobilienmakler. Er verpflichtet den Auftraggeber zur Zahlung einer Provision, sofern der Makler erfolgreich vermittelt. Seit dem 23. Dezember 2020 ist beim Immobilienverkauf die Schriftform gesetzlich vorgeschrieben (§ 656a BGB). Ein mündlicher Maklervertrag ist für den Verkauf seitdem nicht mehr wirksam. Bei der Vermietung gilt die Textformpflicht bereits seit 2015 durch das Wohnungsvermittlungsgesetz.

Der Vertrag kommt zustande, sobald beide Parteien unterschrieben haben – eine notarielle Beurkundung ist nicht erforderlich. Auch ein unterzeichnetes Exposé oder ein Objektnachweis kann bereits als Maklervertrag gewertet werden. Es empfiehlt sich daher stets, ein vollständiges, individuell aufgesetztes Vertragsdokument zu verlangen.

Die drei Arten des Maklervertrags

Beim Immobilienverkauf stehen grundsätzlich drei Vertragsarten zur Wahl:

• Einfacher Maklerauftrag: Mehrere Makler sowie der Eigentümer selbst dürfen die Immobilie gleichzeitig vermarkten. Der Makler ist nicht zum Tätigwerden verpflichtet. Wird die Immobilie ohne Maklerbeteiligung verkauft, fällt keine Provision an. Der Vertrag ist jederzeit ohne Angabe von Gründen kündbar.
• Einfacher Alleinauftrag: Nur ein Makler erhält den Auftrag, der Eigentümer darf aber weiterhin selbst einen Käufer suchen. Findet er eigenständig einen Käufer, entfällt die Provision. Der Makler ist in diesem Fall zur aktiven Vermarktung verpflichtet.
• Qualifizierter Alleinauftrag: Der Makler vermarktet exklusiv. Weder der Eigentümer noch ein weiterer Makler darf tätig werden. Schließt der Verkäufer dennoch ohne den beauftragten Makler ab, hat dieser Anspruch auf Schadensersatz. Im Gegenzug ist der Makler besonders motiviert und in der Regel am aktivsten.

Fachleute empfehlen in den meisten Fällen den qualifizierten Alleinauftrag, weil dieser dem Makler die größte Sicherheit bietet und ihn zu engagiertem Handeln motiviert. Für Eigentümer, die Flexibilität bevorzugen, kann auch der einfache Alleinauftrag sinnvoll sein.

Laufzeit und Kündigung

Es empfiehlt sich, den Maklervertrag von vornherein zu befristen – üblich sind sechs Monate. So vermeiden Sie eine zu lange Bindung und schaffen klare Erwartungen. Achten Sie darauf, dass der Vertrag keine Klausel zur automatischen Verlängerung enthält. Bei befristeten Verträgen ist eine außerordentliche Kündigung nur aus wichtigem Grund möglich, etwa bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen des Maklers. Unbefristete Verträge lassen sich dagegen jederzeit ohne Begründung kündigen – jedoch immer schriftlich.

Wichtig: Auch nach Vertragsende kann ein Provisionsanspruch bestehen, wenn ein vom Makler akquirierter Interessent die Immobilie noch innerhalb einer Nachlauffrist – in der Regel bis zu sechs Monate – kauft.

Maklerprovision: Höhe und gesetzliche Regelungen

Die Provisionshöhe ist nicht bundeseinheitlich festgelegt und grundsätzlich verhandelbar. Seit der Gesetzesreform 2020 gilt beim Immobilienverkauf die hälftige Kostenteilung: Verkäufer und Käufer zahlen jeweils maximal die gleiche Provision. In den meisten Bundesländern liegt die Gesamtprovision bei 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, also je 3,57 Prozent pro Seite. In Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern sind es 5,95 Prozent insgesamt.

Bei der Vermietung gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt auch – maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer. Die vereinbarte Provision muss in jedem Fall schriftlich im Vertrag festgehalten werden.

Was ein guter Maklervertrag enthalten sollte

• Vertragsart (einfacher Auftrag, Alleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag)
• Genaue Beschreibung des Vertragsgegenstands (Immobilie)
• Konkrete Leistungspflichten des Maklers
• Provisionshöhe, Fälligkeit und Bedingungen
• Laufzeit mit Anfangs- und Enddatum
• Regelungen zur Kündigung
• Widerrufsbelehrung (14-tägiges Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen)
• Keine pauschale Aufwandsentschädigungsklausel

Vorlagen aus dem Internet können als Orientierung dienen, sollten aber immer individuell angepasst werden. Nachteilige Klauseln – etwa eine pauschal vereinbarte Aufwandsentschädigung – sollten Sie konsequent streichen lassen.

Widerrufsrecht und Reservierungsgebühr

Wird ein Maklervertrag per Telefon, E-Mail oder online abgeschlossen, handelt es sich um einen Fernabsatzvertrag. Der Makler ist gesetzlich verpflichtet, eine schriftliche Widerrufsbelehrung auszuhändigen. Das Widerrufsrecht beträgt 14 Tage. Liegt keine Belehrung vor, verlängert sich diese Frist auf ein Jahr und 14 Tage.

Vorsicht bei Reservierungsgebühren: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass vorformulierte Klauseln, die eine Reservierungsgebühr auch bei geplatztem Kauf einbehalten, unwirksam sind. Solche Klauseln widersprechen dem gesetzlichen Leitbild des erfolgsbezogenen Maklervertrags.

Fazit

Ein sorgfältig ausgehandelter Maklervertrag schützt beide Seiten – Eigentümer wie Makler. Wählen Sie die passende Vertragsart, legen Sie Leistungen und Provision schriftlich fest und befristen Sie den Vertrag sinnvoll. Wer die richtigen Fragen stellt, bevor er unterschreibt, spart am Ende Zeit, Geld und Ärger.

Ob im Ruhrgebiet, im Kreis Recklinghausen oder bundesweit: Die Konditionen von Maklerverträgen unterscheiden sich regional teils erheblich – ein guter Grund, Angebote zu vergleichen.