Notartermin beim Hausverkauf: Ablauf, Unterlagen und Kosten

Wer sein Haus oder seine Wohnung verkauft, kommt an einer zentralen Instanz nicht vorbei: dem Notar. Laut § 313 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist ein Immobilienkaufvertrag ohne notarielle Beurkundung rechtlich nicht gültig. Was das im Detail bedeutet, welche Unterlagen Sie brauchen und wer die Kosten trägt, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Wann kommt der Notar ins Spiel?

Die ersten Schritte eines Hausverkaufs – Immobilienbewertung, Maklersuche, Besichtigungen und Preisverhandlung – laufen ohne Notarbeteiligung ab. Erst wenn Käufer und Verkäufer sich auf einen Kaufpreis geeinigt haben und eine Finanzierungsbestätigung vorliegt, wird der Notar eingeschaltet. Ab diesem Punkt übernimmt er eine neutrale, gesetzlich verpflichtende Rolle.

Ablauf des Notartermins – Schritt für Schritt

Der Notartermin gliedert sich in mehrere Phasen:

• Vorgespräch: Verkäufer und Käufer legen gemeinsam mit dem Notar alle wesentlichen Dokumente vor und besprechen den Vertragsinhalt sowie eventuelle Besonderheiten.
• Vertragsentwurf: Der Notar erstellt einen Kaufvertragsentwurf und sendet ihn beiden Parteien zu. Dieser sollte vor dem Beurkundungstermin sorgfältig – idealerweise mit anwaltlicher Unterstützung – geprüft werden.
• Beurkundungstermin: Beide Parteien erscheinen mit Personalausweis. Der Notar liest den Vertrag vollständig vor, erläutert juristische Fachbegriffe und beantwortet Fragen unparteiisch. Abschließend unterzeichnen Käufer und Verkäufer; durch Stempel und Unterschrift des Notars wird der Vertrag rechtskräftig.
• Nach dem Termin: Der Notar übernimmt alle weiteren Formalitäten – Auflassungsvormerkung, Veräußerungsanzeige beim Finanzamt, Klärung etwaiger Vorkaufsrechte und schließlich die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.

Die 14-Tage-Frist: Was Käufer wissen müssen

Bei Verträgen zwischen einem gewerblichen Verkäufer und einem Verbraucher schreibt § 17 Abs. 2a BeurkG vor, dass der Vertragsentwurf dem Käufer mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin vorliegen muss. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Grundsatzurteil klargestellt, dass auch ein im Vertrag enthaltenes Rücktrittsrecht diese Schutzfrist nicht ersetzen kann (BGH, Urteil v. 25.06.2015, III ZR 292/14). Selbst ein ausdrücklicher Verzicht des Käufers auf diese Frist ist in der Regel unbeachtlich.

Ziel der Frist ist es, dem Käufer ausreichend Zeit zu geben, den Vertragsinhalt zu verstehen, Fragen vorzubereiten und bei Bedarf rechtliche oder steuerliche Beratung einzuholen. Bei Verträgen zwischen zwei Privatpersonen gilt diese Pflichtfrist hingegen nicht.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Eine gute Vorbereitung ist das A und O. Als Verkäufer sollten Sie folgende Unterlagen rechtzeitig zusammenstellen:

• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
• Flurkarte / Liegenschaftskataster
• Baulastenverzeichnis und ggf. Altlastenauskunft
• Baupläne, Grundrisse und Wohnflächenberechnung
• Gültiger Energieausweis (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
• Personalausweis und steuerliche Identifikationsnummer
• Bei ererbten Immobilien: Erbschein (sofern Eigentumsübertragung noch nicht im Grundbuch vermerkt)
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Wohngeldabrechnungen, Wirtschaftspläne

Käufer bringen neben ihrem Ausweis gegebenenfalls Unterlagen zur Finanzierung oder Grundschuldbestellung mit. Liegt ein Unternehmen als Vertragspartei vor, ist zusätzlich ein aktueller Handelsregisterauszug erforderlich.

Wer zahlt die Notarkosten?

Die Frage der Kostenverteilung regelt § 448 BGB eindeutig: In der Regel trägt der Käufer die Notarkosten. Diese liegen üblicherweise zwischen 1 und 1,5 Prozent des Kaufpreises und sind durch eine gesetzliche Gebührenordnung festgelegt – unabhängig davon, wer den Notar ausgewählt hat.

Als Verkäufer müssen Sie nur dann anteilige Kosten übernehmen, wenn auf der Immobilie noch eigene Grundschulden lasten, die im Zuge des Verkaufs gelöscht werden sollen. Diese Löschung erfordert in der Regel einen separaten Notartermin.

Wie lange dauert der gesamte Prozess?

Vom ersten Notartermin bis zur abgeschlossenen Eigentumsübertragung im Grundbuch vergehen typischerweise vier bis acht Wochen. Den Schlüsselübergabetermin legen Käufer und Verkäufer vertraglich fest – meist erfolgt die Übergabe erst nach Eingang des vollständigen Kaufpreises. Der Notar ist bei der Übergabe selbst nicht anwesend.

Muss ich persönlich anwesend sein?

Grundsätzlich ja – die persönliche Anwesenheit ist empfehlenswert. In Ausnahmefällen kann jedoch eine bevollmächtigte Person den Vertrag stellvertretend unterzeichnen. Hierfür ist eine notariell beglaubigte Vollmacht erforderlich. Alternativ besteht die Möglichkeit einer nachträglichen Genehmigung.

Tipp für Verkäufer im Ruhrgebiet

Ob in Recklinghausen, Herten, Marl oder anderen Städten im Kreis Recklinghausen – ein erfahrener Immobilienmakler vor Ort kennt in der Regel geeignete Notare und kann die Koordination erheblich vereinfachen.