Teilungserklärung: Definition, Inhalt, Kosten und worauf Käufer achten sollten

Wer ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen und diese verkaufen möchte, kommt an einem Dokument nicht vorbei: der Teilungserklärung. Sie ist die rechtliche Grundlage dafür, dass aus einem Gebäude mehrere selbstständig handelbare Eigentumseinheiten werden. Dieser Ratgeber erklärt, was die Teilungserklärung genau regelt, wie sie aufgebaut ist, was sie kostet – und worauf Käufer besonders achten sollten.

Was ist eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist eine notariell beurkundete Erklärung, mit der ein Grundstückseigentümer dem Grundbuchamt mitteilt, dass er sein Eigentum in Miteigentumsanteile aufteilt. Jeder dieser Anteile ist entweder mit dem Sondereigentum an einer Wohnung oder mit dem Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen verbunden. Die rechtliche Grundlage bildet § 8 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

Erst durch die Teilungserklärung erhalten die einzelnen Wohneinheiten eigene Grundbuchblätter – und erst dann können sie rechtswirksam verkauft, belastet oder vererbt werden. Ohne sie ist der Verkauf einzelner Wohnungen schlicht nicht möglich.

Was steht in der Teilungserklärung?

Ein typisches Dokument umfasst 20 bis 40 Seiten und enthält folgende Kernelemente:

Beschreibung des Grundstücks und des Gebäudes
Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Zuweisung der Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum
Regelungen zur Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Aufteilung von Kosten und Lasten
Sondernutzungsrechte, etwa für Garten, Keller oder Stellplatz
Vorgaben zur Verwaltung und zu Eigentümerversammlungen

Zum Sondereigentum zählen die Innenräume einer Wohnung sowie zugehörige Nebenräume wie ein Kellerabteil oder eine Garage. Gemeinschaftseigentum sind dagegen Treppenhäuser, tragende Wände, das Dach oder die Außenfassade – also alles, was allen Eigentümern gemeinsam gehört.

Aufbau: Die drei Bestandteile

Eine Teilungserklärung setzt sich aus drei Teilen zusammen:

Aufteilungsplan: Eine Bauzeichnung im Maßstab 1:100, die jede Einheit mit einer Ziffer kennzeichnet und Lage sowie Größe aller Gebäudeteile darstellt. Er muss von der Baubehörde oder einem Sachverständigen geprüft sein.
Abgeschlossenheitsbescheinigung: Ausgestellt vom Bauamt, bestätigt sie, dass alle Wohneinheiten baulich in sich abgeschlossen und unabhängig voneinander nutzbar sind – mit jeweils eigenem Zugang.
Gemeinschaftsordnung: Sie regelt das Miteinander der Eigentümer: Kostenverteilung, Stimmrechte, Hausordnung, Verwalterwahl und Sondernutzungsrechte. Sie ist Bestandteil des Grundbuchs und gilt für alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Was kostet eine Teilungserklärung?

Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Positionen zusammen:

Abgeschlossenheitsbescheinigung: Je nach Bundesland und Behörde zwischen einem zwei- und dreistelligen Eurobetrag.
Notarielle Beglaubigung: Rund 70 bis 140 Euro – der Notar bestätigt hier lediglich die Unterschrift. Eine vollständige Beurkundung ist teurer, bietet aber mehr Rechtssicherheit, da der Notar auch inhaltlich prüft. Die Gebühren richten sich dann nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und damit nach dem Immobilienwert.
Grundbuchamt: Auch das Grundbuchamt berechnet eine Gebühr, die sich am Wert des Objekts orientiert.
Architekt: Für die Erstellung der Aufteilungspläne fallen zusätzliche Honorarkosten an.

Worauf sollten Käufer achten?

Die Teilungserklärung ist kein Dokument, das man als Käufer überfliegen sollte. Einige Regelungen können sich erheblich auf die eigene Kostenlast auswirken:

Fenster gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum – fehlt eine abweichende Regelung, beteiligen sich alle Eigentümer anteilig an Austausch oder Reparatur.
Sondernutzungsrechte (z. B. für Dachbodenabteile oder Gartenflächen) müssen ausdrücklich in der Teilungserklärung verankert sein – mündliche Absprachen oder Gewohnheiten zählen nicht.
Die Art der Nutzung (Wohnen, Gewerbe, Mischnutzung) ist festgelegt und kann nicht eigenmächtig geändert werden.
Regelungen zur Kostenverteilung können vom gesetzlichen Standard abweichen – das kann sowohl vor- als auch nachteilig sein.

Kann die Teilungserklärung geändert werden?

Grundsätzlich ja – aber nur mit Zustimmung aller Eigentümer und notarieller Beurkundung. Änderungen müssen zudem ins Grundbuch eingetragen werden, damit sie auch gegenüber künftigen Eigentümern wirksam sind. Manche baulichen Maßnahmen innerhalb des Sondereigentums bedürfen lediglich eines Mehrheitsbeschlusses der WEG, schwerwiegende Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum – etwa das Entfernen einer tragenden Wand – setzen dagegen die Zustimmung der gesamten Eigentümergemeinschaft voraus.

Fazit

Die Teilungserklärung ist weit mehr als eine Formsache. Sie definiert langfristig, wem was gehört, wer welche Kosten trägt und wie das Miteinander in einer Eigentümergemeinschaft organisiert ist. Wer ein Mehrfamilienhaus aufteilen und verkaufen möchte, sollte das Dokument sorgfältig und mit notarieller Begleitung erstellen lassen. Und wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte die Teilungserklärung ebenso aufmerksam lesen wie den Kaufvertrag selbst.

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